„Praha má růst,” zaznělo na podzimním Real Estate Market. Proč tedy neroste?
Začátek platnosti nového stavebního zákona se blíží. Nefunguje nám dluhopisový trh. Rostou stavební náklady. Klesla poptávka a motivace stavět je omezená. Zmenšují se byty a inklinace k nájemnímu bydlení začíná být ekonomickou nutností. Nicméně stále ještě nejsme na dně trhu, od kterého bychom se mohli odrazit. Takto vnímají současnou situaci speakeři podzimní konference.
remspace , 24. 11. 2023 / Advertorial
Máme za sebou dobu plnou nejistot, ve které každý hráč se svými kroky vyčkával. Rok 2023 nicméně přináší určité změny – firmy se už v nejistotách naučily chodit, a odhodlávají se k významnějším investičním krokům. Radek Procházka z Procházka & Partners zmiňuje západní trend návratu zpět do kanceláří. „Vracíme se do předcovidových statistik. Kvůli absenci nové výstavby se prostory rychle obsazují.“ A proč se nestaví nové?
Problematiku osvětlil Pavel Streblov z Penta Real Estate: „Se zdražováním financování se přestává vyplácet držet pozemky, obzvláště když se na územní plán čeká deset let. Na kancelářském trhu vidíme, že realizovat projekt mimo centrum v podstatě nemá cenu.“
Více k tématu
Jan Sedláček z Ewing doplnil, že v budoucnosti bude tlak na kancelářské budovy veliký. Požaduje se, aby byly udržitelné, a zohledňovaly faktor ESG. Lenka Kostrounová z ČSOB ze své zkušenosti dodala, že je potřeba sledovat téma udržitelnosti, jelikož se platné dokumenty stále vyvíjí. U českých bank vzniká snaha o sjednocení dotazníků, neboť každá banka má zatím jiný ESG dotazník. „Snažíme se to zjednodušit po praktické stránce,” dodala.
Speakeři se shodli na tom, že očekávají opatrný rok. Jan Jurčíček ze Savills zmínil, že ekonomika v průmyslu vykazuje i negativní čísla, ale že investičně doufají ve zlom. „Ten push přijde. Je potřeba jen nastavit strategii, připravit produkt a najít kupce.“ Lenka Kostrounová dodala: „Trh je a zůstane konzervativní. Bylo by naivní čekat zázraky. Důležité je, že banky jsou v modu poskytovat úvěry zajištěným hráčům. Je třeba být připravení.“
Praha se snaží vytvořit nový metropolitní plán. Co si od územního plánování slibuje?
Druhý blok otevřela moderátorka Michala Hergetová dotazem na cíl ministerstva při nastavování podmínek stavebního rozvoje. Chceme stavět?
Tomáš Běhounek z bnt attorneys in CEE odkazoval na nový stavební zákon. „Cílem územního plánu je vytvářet podmínky pro výstavbu a udržitelný rozvoj území. Úkolem je zohlednit veřejné i soukromé zájmy. Cílem NSZ není stavět, ale vytvořit dohodu o území, která bude respektována.“ „Nechceme jít cestou povinného územního plánu,“ dodává Josef Morkus z MMR. Legislativa předchozí vlády se snažila o zjednodušení a zrychlení celého povolovacího procesu. To se, podle Marcely Pavlové, bývalé náměstkyně MMR, nepovedlo. V novém stavebním zákoně ale vidí naději na zjednodušení dokumentace.
Dalším kamenem úrazu výstavby je motivace povolovat. Na tom se shodli všichni speakeři konference. „Musíme vytvořit nějakou motivaci u obcí, stavebníků, občanů, aby i oni viděli, že stojí za to povolovat a stavět,“ navrhnul Tomáš Běhounek.
K tomu se připojuje Eduard Forejt z Passerinvest Group: „Kdybychom neměli motivaci, tak už se dneska nestaví. I politici narážejí na nimby efekt, proti kterému nemohou jít, jinak by nebyli zvoleni. Když není motivace, tak se těžko přesvědčuje – chceme rozvoj, ale udělej si to jinde.“ Jaromír Hainc z IPR dodává, že by politická reprezentace měla mít zájem a vůli své území rozvíjet. Benefity pro komunitu by mohly motivovat městské části k rychlejšímu povolování. „Já jsem byla úředníkem 30 let, musí vás to bavit,“ říká Marcela Pavlová. „Není to jen o úředníkovi.“
Publikum mělo příležitost reagovat na diskuzi dotazy přes aplikaci Slido. Jeden z dotazů rozvinul diskuzi o nimby efektu. Eduard Forejt podotýká, že je to jednoduché. „Ve chvíli, kdy někdo neodborně zasahuje do odborného procesu, tak je v tom zmatek. Mají o tom rozhodovat lidi, co s tím mají zkušenosti, a upřednostňovat zájem většiny.“ Spousta developerů se snaží najít s občany a občanskými sdruženími společnou řeč. „Myslím, že se s tím pražský development naučil pracovat, vysvětlovat, proč jsou konkrétní změny potřeba. V principu akceptujeme všechny účastníky řízení.”
I přes to, že nám chybí motivace, tak se staví. Pomalu a draze, ale staví se. K usnadnění procesů pomůže i digitalizace, na kterou se, dle slov speakerů, musíme připravit. „Doufám, že ta změna povede k lepšímu. Inovace bude asi spočívat ve vystoupení z našich komfortních zón. V Čechách to nejde revolucí, ale evolucí,” řekl Jaromír Heinc.
Každý Čech chce bydlet ve vlastním. Co na to nájemní bydlení?
Třetí blok uvedl Martin Kodeš z J&T Real Estate shrnutím aktuální situace trhu. „Residenční trh na tom není příliš dobře, ale statistiky rostou. Jsem přesvědčen, že odpadla velká skupina kupujících, kteří bydlet potřebují a berou hypotéky. V současnosti je naše klientela movitá a investuje.“
V přístupu k nájemnímu bydlení se s Martinem Kodešem shodl i Lukáš Maděra ze společnosti Skanska Residential. „Máme v našem portfoliu stavby, které by mohly být určeny k nájemnímu bydlení. Ale jestli je postavíme, tak výhradně s cílem je nevlastnit,“ sděluje Lukáš Maděra. Podle Martina Kodeše to pro developera nevychází finančně.
Nájemní trh je aktivní a zajímavý, nicméně v dnešní době je to znouzectnost pro nájemníka i pro developera, tvrdí Prokop Svoboda ze společnosti Svoboda & Williams, a dodává, že nájem je spíše ekonomická nutnost, než preferovaná volba či trend.
„Nájemní bydlení nemůže suplovat nedostatek dostupného bydlení. U prémiových segmentů to bezpochyby bude finančně vycházet, jestliže na trhu chybí několik tisíc bytů, tak nájem určitě není cesta pro developery,” podotkl Karel Týc z Natland.
Současné trendy řeší mimo jiné stále stoupající cenu za metr čtvereční. Byty se, podle Martina Kodeše, zmenšují. Lidé daleko více hledí na efektivitu a lokalitu. Stejný trend zmenšování bytů panuje podle Prokopa Svobody ve vyšší střední třídě. „Větší důraz je kladen na materiálovou kvalitu, efektivitu a udržitelnost.“
„Spějeme k tomu, že díky omezenému bytovému prostoru budeme trávit více času ve veřejném prostoru,” soudí Lukáš Maděra. Další variantou je pak nemovitost za Prahou a dojíždění. To je však představitelné pouze v lokalitě s dobrým vlakovým spojením.
Finance na kvalitní veřejný prostor se ve výstavbě zkrátka najít musí. Architekt musí dbát na dobře využité partery a tvořit dobře vnímaný projekt. „V něčem je to dobře, spějeme k udržitelnosti,” podotýká Prokop Svoboda. Karel Týc navazuje: „Neumím si představit, že bychom v dnešní době stavěli projekt, který by neřešil hospodaření s šedou vodou, zeleň… Nedovedu si to představit, protože v nich nikdo nebude chtít žít, je to velký ekonomický tlak.“
Díky pomalým povolovacím procesům a stagnujícímu rozvoji trhu budou nejen kancelářské prostory, dostupné byty a veřejné prostory v budoucnu chybět. Ale podle Prokopa Svobody je tu jeden aspekt, který přehlížíme: „Klimatická změna a rychle rostoucí teploty. Ale Evropa včetně České republiky si udrží svoji atraktivitu.”
Závěrečné slovo organizátorů
Děkujeme všem řečníkům, kterými byli lídři českého byznysu a odborníci nejen na real estate, děkujeme všem účastníkům a v neposlední řadě také všem partnerům konference. Už teď se těšíme, co nového přinese příští ročník a těšíme se také na další setkání s Vámi, a to na naší poslední konferenci letošního roku 7.12.2023 s názvem Future City: development funkčního městského prostředí. Pro první z Vás jsme připravili limitovanou nabídku EARLY BIRD na vstupenky!
Hlavní partnery konference byli: bnt attorneys in CEE, Česká spořitelna, a.s., Deloitte, MS architekti s.r.o. a Penta Real Estate s.r.o.
Partneři konference byli: ČSOB, a.s., Ewing s.r.o., Grinity s.r.o., Home Real Estate s.r.o., J&T REAL ESTATE CZ, a.s., LEXXUS NORTON, Investiční skupina Natland, PASSERINVEST GROUP, a.s.,Prochazka & Partners, s.r.o., Savills CZ, Skanska Residential a.s., Svoboda & Williams s.r.o. a Wearrecho.
Hlavní mediální partner byl: CzechCrunch
